Clasificación Inmuebles ITE Córdoba 2021
Francisco Javier Carmona Ruiz • 8 de noviembre de 2020
Clasificación Inmuebles ITE Córdoba 2021
Esta semana hemos escuchado las primeras voces que solicitan un nuevo aplazamiento de la Inspección Técnica de Edificios en la ciudad. En paralelo conocemos como un edificio en el corazón de la urbe presenta riesgo de derrumbe, habiendo sido necesarias varias intervenciones de los bomberos para asegurarlo en pocos días.
Recordemos que la obligatoriedad de esta inspección data de 2009, lo que supone 12 años de prorrogas en una cuestión fundamental para la conservación y buen estado el parque inmobiliario de la ciudad.
El ciclo de vida pretendido para un edificio residencial es de 50 años. Esto no quiere decir que se construya solo para que dure ese tiempo, sino que es una especie de charnela en la que la rehabilitación del mismo, de sus componentes tiene que comenzar a ser tenida muy en cuenta para alargar su periodo de vida.
En Córdoba nos jactamos de tener uno de los Cascos Históricos más grandes de Europa, pero por desgracia en las últimas décadas hemos sido testigos de cómo muchos de sus inmuebles han entrado en una fase acelerada de deterioro e incluso desaparición por ruina.
El principal problema de la ITE es la situación en la que queda el edifico tras esa revisión. Tienes en tu mano un documento técnico que valora que tu edificio puede no ser apto para su uso. A ninguno se nos pasa por la cabeza ir circulando tranquilamente con nuestro coche de 15 años con una ITV que nos indica en su informe que nuestro coche puede ser un peligro. A ninguno se nos ocurre que si nos para la Guardia Civil nos va a decir: ‘…siga usted que le vamos a dar otro año para que la pase’.
El principal inconveniente es el coste de la rehabilitación. Tenemos asumido que hay que pagar la hipoteca de la compra del inmueble, pero la mayoría no repara en que en unos años, en unas décadas será necesaria una nueva reinversión en el inmueble que suponga un nuevo desembolso. Esta previsión no es tenida en cuenta y cuando llega, nos hacemos los sorprendidos.
El papel de la administración resulta, por desgracia, fundamental. Debe elaborar los mecanismos que faciliten la evaluación y rehabilitación edificatoria, ya que el deterioro del parque inmobiliario a medio plazo, supone un problema que afecta a la seguridad de todos, y no debe ser permitido. Si miramos hacia otros países podemos ver cómo experiencias como el Ecobonus italiano parecen funcionar de manera correcta, y quizás se presente como una buena línea de trabajo.
Pero como siempre todo esto son percepciones. Primero debemos considerar: ¿cuáles son los datos? ¿tenemos un parque realmente antiguo? ¿en qué zona? ¿está mí vivienda incluida en esta problemática?
En Citylab360, apostamos siempre por los datos como paso previo del análisis, toma de decisiones y planificación urbana, por lo que hemos querido plasmar en documentos la antigüedad de nuestro parque inmobiliario y su afección con respecto a la necesidad de este Informe, para evaluar su estado y necesidades de rehabilitación.
Para ello hemos generado un listado con todos los inmuebles de la ciudad encuadrándolos en su correspondiente "Zona ITE". Con este listado el ciudadano y/o la administración podría mediante la referencia catastral obtener en que zona y grupo se encuentra. Con este dato asociado a la referencia catastral es sencillo trabajar con los diferentes incentivos o penalizaciones de un inmueble.
El año de la tabla, es el año efectivo tras reforma, es decir, si ha habido una reforma estructural o integral. Dato con el que catastro calcula su antigüedad y depreciación.
Esta tabla, que aunque presentamos en pdf se encuentra gestionada en forma de base de datos, puede ser actualizada en cualquier momento, tanto con la modificación del grupo de un inmueble como las actuaciones y reformas realizadas, así como si ha sido evaluado mediante ITE y en que momento.
Se generan las siguientes Zonas ITE en función de la antigüedad y de su inclusión o no en un entorno BIC:
Uno de los aspectos reseñables es que en el año 2021 disponemos de 48.412 bienes inmuebles dedicados a uso residencial con más de 50 años de antigüedad (superando el 31% del total de viviendas), de los cuales 661 tienen una antigüedad superior a los 100 años.
Parece que la ciudad puede encontrarse en un momento crítico en la toma de decisiones sobre este problema, cuando un tercio del parque de viviendas se encuentra en esta situación.
Es necesario un cambio rápido en la mentalidad, tanto de la administración como de la ciudadanía para afrontar el problema, si no queremos vernos en el medio plazo con una situación muy complicada respecto al parque inmobiliario de la ciudad, y tal vez, irreconducible.
Y si utilizamos la segmentación por parcelario este dato aun es más preocupante. Sobre un total de 48.975 parcelas, el 54% de las mismas cuentan con inmuebles con más de 50 años.
Ahora sí, los datos nos marcan el nivel de problemática en el que realmente nos estamos moviendo, y no parece muy alentadora.
Os mostramos a continuación un mapa en el que vemos de forma gráfica y georreferenciada la problemática en nuestra ciudad, mostrándonos los diferentes grupos de afección para cada parcela.
Os adjuntamos los enlaces al listado de inmuebles para consulta por referencia catastral y al mapa de ubicación de los mismos en el casco urbano.
Fuente: Reutilización de datos de la Dirección General de Catastro. Ministerio de Economía y Hacienda
Citylab360
Arquitectura y Ciudad
Durante los últimos días, varios Ayuntamientos de la provincia de Córdoba se han puesto en contacto con Citylab360 solicitando apoyo para valorar económicamente la actualización de su planeamiento general conforme a la LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía). El motivo es claro: desde la Diputación de Córdoba se está trabajando en realizar un esfuerzo económico que impulse un programa de ayudas para que los municipios adapten sus instrumentos urbanísticos a la nueva normativa autonómica. Los Ayuntamientos deben presentar sus presupuestos antes del 10 de octubre, por lo que muchos técnicos municipales trabajan estos días con urgencia para definir correctamente los importes. La experiencia como guía Desde Citylab360 hemos decidido ir más allá de ofrecer un simple presupuesto orientativo. Ante las numerosas solicitudes recibidas, optamos por ser lo más transparentes posible y, en lugar de emitir una valoración propia, hemos preferido mostrar a los Ayuntamientos qué se está haciendo realmente en las diferentes licitaciones de planeamiento general en Andalucía. Nuestra experiencia nos permite constatar una tendencia clara: la mayoría de los procedimientos se inspiran en los criterios técnicos y económicos establecidos por la Diputación de Sevilla en 2022, que fue pionera en afrontar este reto y en marcar una referencia sólida para todo el territorio andaluz. Aquel trabajo marcó un antes y un después. No solo porque supuso el primer esfuerzo institucional coordinado para facilitar a los municipios la actualización de su planeamiento, sino porque fijó una metodología clara y unos honorarios razonables para los equipos técnicos. Estos importes reconocen, por fin, la complejidad y la responsabilidad que conllevan este tipo de documentos. Toda la documentación puede consultarse libremente en la web de la Diputación de Sevilla en el siguiente enlace . Criterios de cálculo del presupuesto base El presupuesto base de licitación para la redacción de un instrumento de planeamiento general se establece según la siguiente fórmula, recogida en la cláusula séptima de las bases reguladoras de la Diputación de Sevilla: Presupuesto = H × Ia × C × O donde: H = miles de habitantes del municipio (mínimo 3,000) Ia = índice de actualización según el IPC a 1 de enero del año correspondiente (para 2025, Ia = 1,94) C = coeficiente según el rango poblacional Hasta 5.000 21.040 Más de 5.000 y hasta 10.000 18.030 Más de 10.000 y hasta 15.000 13.220 Más de 15.000 y hasta 20.000 11.820 Más de 20.000 y hasta 25.000 10.420 Más de 25.000 y hasta 50.000 9.020 O = coeficiente según el tipo de instrumento urbanístico: Plan Básico de Ordenación Municipal (PBOM): 1,00 Plan General de Ordenación Municipal (PGOM): 0,70 El resultado nunca podrá ser inferior al presupuesto que resulte de aplicar el coeficiente del intervalo inmediatamente anterior. Es importante señalar que algunos expedientes —especialmente en la provincia de Sevilla— siguen aplicando el índice Ia de 2022 (1,71), correspondiente a la fecha de elaboración de las bases iniciales. La importancia de una valoración justa Los documentos de planeamiento general son proyectos complejos que requieren tiempo, coordinación y un trabajo técnico multidisciplinar. Su elaboración implica integrar aspectos urbanísticos, ambientales, territoriales, económicos, sociales y jurídicos, y exige una interacción constante con administraciones sectoriales y ciudadanía. Una valoración inadecuada de estos trabajos —algo que lamentablemente ocurrió en el pasado y esta comenzando a ocurrir en algunas convocatorias— ha provocado en muchas ocasiones que los profesionales evitaran participar en este tipo de encargos, debido a la falta de correspondencia entre la carga de trabajo y la retribución económica. Esta situación no solo ha generado retrasos y falta de relevo generacional en los equipos técnicos, sino que también ha derivado en documentos con menor calidad técnica o con procesos de tramitación excesivamente dilatados. Por ello, resulta fundamental que las instituciones mantengan criterios de valoración realistas y coherentes con la responsabilidad de estos trabajos, de modo que los equipos técnicos puedan afrontar los procesos con las garantías y recursos que merecen. Un paso adelante para la planificación territorial La iniciativa de la Diputación de Sevilla fue un acierto institucional que ahora otras diputaciones, como la de Córdoba, parecen querer seguir. El objetivo es claro: reactivar la planificación municipal bajo la LISTA, promover la sostenibilidad territorial y ofrecer a los municipios herramientas actualizadas para gestionar su futuro. Desde Citylab360 entendemos esta etapa como una oportunidad estratégica para fortalecer la planificación urbana en Andalucía. Nuestro compromiso es acompañar a las administraciones locales en este proceso, aportando rigurosidad técnica, experiencia, transparencia y una visión integradora que conecte el territorio, la sostenibilidad y la innovación. A continuación os dejo una imagen con el calculo de los diferentes municipios de Córdoba según los criterios antes mencionados.
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La entrada del blog aborda el crucial equilibrio entre la innovación y la protección de datos en el desarrollo de ciudades inteligentes, destacando la importancia de la ciberseguridad y la privacidad en este contexto. A medida que las ciudades se vuelven cada vez más conectadas y dependientes de la tecnología, surge la necesidad imperativa de implementar medidas robustas para proteger la infraestructura crítica y los datos personales de los ciudadanos contra amenazas digitales. La entrada propone estrategias clave como el diseño seguro, la educación en ciberseguridad, regulaciones efectivas y colaboraciones público-privadas para fortalecer la seguridad digital urbana. Este enfoque proactivo y centrado en el humano asegura que las ciudades inteligentes no solo sean eficientes y sostenibles, sino también seguras y confiables para todos los habitantes.
La entrada del blog explora cómo la participación urbana digital está transformando la planificación urbana, permitiendo una mayor inclusión y colaboración entre ciudadanos y planificadores. Mediante el uso de herramientas digitales, como aplicaciones móviles, sitios web y foros en línea, se facilita una participación más amplia y diversa, lo que contribuye a la creación de espacios urbanos que reflejan las necesidades y deseos de la comunidad. La recopilación de datos a través de estas plataformas digitales ofrece insights valiosos para una planificación más inteligente y basada en evidencia. A pesar de los desafíos como la brecha digital y la privacidad de datos, la participación urbana digital presenta una oportunidad única para democratizar el proceso de planificación urbana, promoviendo ciudades más inclusivas, vibrantes y acogedoras para todos.
La transformación de la planificación urbana hacia la adopción de nuevos modelos de movilidad está reconfigurando las ciudades, impactando directamente en la forma de las manzanas y el diseño de las edificaciones para fomentar alternativas de transporte más sostenibles y eficientes. Esta evolución busca facilitar el uso de transporte público eléctrico, bicicletas y la caminata, mediante el rediseño de manzanas para ser más compactas, la integración de infraestructuras amigables para ciclistas y peatones en los edificios, y la implementación de tecnologías inteligentes para la movilidad. Aunque enfrenta desafíos como la necesidad de inversiones significativas y la resistencia cultural, ofrece la oportunidad de mejorar la sostenibilidad, eficiencia y calidad de vida urbana, prometiendo un futuro de ciudades más habitables e inclusivas.
El Big Data y la analítica urbana están revolucionando el planeamiento urbanístico, proporcionando herramientas avanzadas para analizar y comprender mejor las complejidades de la vida urbana. Destaca el potencial de estos recursos para mejorar la eficiencia, sostenibilidad y habitabilidad de las ciudades, mediante la optimización del diseño de espacios públicos, la movilidad y el transporte, la gestión de recursos y la respuesta a emergencias.